賣地計劃現「三低」，供應高峰幾時臨？
文章原載《經濟通》2021年3月30日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、高級研究員 潘灝儀
香港的土地供應日漸低迷已經不是一朝一夕的事情，今年的土地供應更加出現「三低」現象，分別是官地佔比、有規模的地皮佔比以及熟地佔比三者皆低。供應腳步浮浮，政府手上的土地彈藥亦已所剩無幾，預計短期內覓地措施只會「愈揾愈難」。
賣地計劃出現「三低」現象
政府在2月發布的2021-22年賣地計劃，預計來年的潛在土地供應將可達到16500個單位，驟眼看比政府的私樓供應目標12900個單位高，但最終埋單計數時能否達標仍是未知之數。今年的賣地計劃呈現「三低」格局，預示未來的私人住宅土地供應將會買少見少。
第一低是官地的佔比低。賣地計劃中官地的比例在過去數年穩步下降，由2016-17年度的72％下降到去年的34％。賣地計劃當中的官地伙數亦創10年新低，15幅官地只能提供6000個單位。
第二低是有規模的地皮佔比亦算低。在賣地計劃中的15幅官地中，有近8成皆是「蚊型地」，即有12幅只可提供少於500個單位，當中更有6幅只可提供少於100單位。
第三低是熟地的佔比低。在15幅官地中，有4幅尚未完成改劃程序，加上三個鐵路物業發展項目中有2幅尚未完成改劃程序，今年的賣地計劃中至少有6幅土地尚未完成改劃程序，比去年大增一倍。
短期措施日益困難
土地供應愈來愈「虛」，是因為在過去20年香港並沒有進行大規模的土地開發。在古洞北、粉嶺北及東涌東等新發展區尚未能夠大量供應地皮前，短期內政府仍然只能依賴重新規劃及發展已有土地作住宅用途。政府由7年前提出的210幅改劃地，到去年的焦點慢慢轉移到棕地群及市區寮屋重建，再到今年開始提出政府、機構或社區用地（GIC）「一地多用」，可以見到政府在短期措施方面真可謂翻箱倒籠、扭盡六壬。惟自2013年起，容易改劃的地皮早已完成改劃，剩下的算是「籮底橙」。因此短期覓地將會「愈揾愈難」、「愈難愈揾」。
要擺脫現在的困局，長期的大型造地計劃必須盡快落成。來年賣地計劃公布古洞北／粉嶺北的首幅私營房屋土地可以如期招標，算是驚喜。另外洪水橋／厦村、元朗南及東涌東填海等計劃亦於財政預算案中亦報告如期進行中，階段性成果而言算是順利。但上述的新發展區現在都主力進行第一階段的工作，多數的房屋供應將會來自第二階段甚至是第三階段。因此，新發展區的糧倉效應如要見到真章，政府就必須加快取得第二階段撥款的進度，令到供應的「大數」能盡快成真。
