土地房屋供應不足 加快審批是良藥

文章原載《信報財經新聞》2019年6月21日
撰文: 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、團結香港基金政策倡議經理王雲豪

 
香港土地房屋供應奇缺，病情嚴重，政府固然要對症下藥，採取各種短中長期增加土地的措施；與此同時，亦應落實一些加快土地房屋供應的「止咳藥」措施，紓緩病情。

發展局其下的「精簡發展管制督導小組」（下稱「督導小組」）於上月底公布第一批精簡發展項目審批安排，預計措施能夠加快發展項目的審批程序，加快興建房屋，為房屋供應問題止止咳。

避免重複審批

現時的土地發展審批程序過於繁複，嚴重窒礙增加土地和房屋供應的進度。業界人士曾指出，以往發展項目由熟地到落成只需4至5年，但由於審批程序愈趨繁複的關係，有些發展項目竟要耗時7至10年。其中一個原因是由於審批程序由多個部門把關，不同部門對發展管制有不同標準和定義，對發展項目有不同的要求，申請人須與不同部門交涉，產生不必要的爭議及浪費時間。

首批精簡審批安排包括建築物高度限制（building height restriction）、綠化上蓋面積（site coverage of greenery）和園境（landscaping）。

以建築物高度限制為例，新措施下規劃署將統一訂定建築物高度限制的性質和規模，並執行有關要求；綠化上蓋面積會由屋宇署負責審批；而園境方面會按發展個案性質分別由規劃署或地政總署審批。新實施的聯合作業備考會清楚定義發展參數，界定負責審批部門，避免重複審批以縮短流程。

督導小組在下一階段會簡化其他發展管制範疇，包括地政總署的設計及規劃條文（Design and Disposition clause）的應用、上蓋面積（site coverage）和非建築用地（non-building areas）的定義、統一可持續建築設計指引（Sustainable Building Design Guidelines）內的樓宇後移（building setback）和樓宇間距（building separation）兩部分標準的空間，以及3個部門就總樓面面積（gross floor area）的定義。業界估計若一併落實有關簡化程序，能夠縮短6至9個月審批時間。

新措施雖令審批流程比以往清晰、快捷和簡單，但業界仍須為不同發展規管向不同部門申請審批。不少業界人士指出，他們首先接觸的政府部門純粹只是「郵箱」，只會收集各政府部門對發展商建築╱發展計劃的意見、查詢和修改要求，再將之直接轉交發展商，過程中不會提供任何協調或幫助。

因應此問題，團結香港基金曾經建議政府成立「土地發展專員辦事處」，統一辦理所有發展項目的申請，避免申請人遊走不同部門。我們建議「土地發展專員辦事處」負責協調土地發展審批工作，理順不同部門的決定；協調發展項目申請人與政府間的聯絡工作，成為一個對口部門，設立「一條龍」審批程序，讓各部門各司其職，徹底去除不必要的重複審批關卡，提升審批效率。

善用資訊科技提升效率

此外，現時大部分審批程序已設法定審批期限，各部門亦有訂下服務承諾，規定部門在限時內處理申請。然而，部分審批服務表現差強人意，例如地政總署在2017/18年度的服務表現檢討中，有關批准發展圖則方面表現比去年度退步，約半數發展圖則不能達到8星期回覆的服務承諾。

事實上，無論業界及政府部門均認同審批工作量龐大，要在法定期限內完成審批並不容易，例如遞交屋宇署審閱的圖則動輒數十張圖紙，大型或複雜的項目要成功獲得批則更是困難。部門人手不足，直接影響審批進度，故此增聘人手提升審批效率，實在刻不容緩。

最後，引入資訊科技會以提升審批效率，也是有效方法，例如屋宇署引進建築訊息模式技術（Building Information Modelling）能夠加快審批圖則，提升工程質素。

目前各部門管理不同土地房屋資訊庫，可惜有關土地發展資料庫並不互通，須成立跨部門的資料庫系統，融合各部門的土地發展資料，讓政府、社會及業界更容易掌握最新土地運用情況，更有效運用土地資源，配合智慧城市的發展。

要解決香港土地房屋供應不足的問題，最根本的做法當然是要大幅度增加土地供應。不過除了量之外，效率也是十分重要的。這包括把「生地」變成「熟地」的效率，也包括從「熟地」到真正有房屋落成的效率。團結香港基金樂見督導小組落實簡化審批程序措施，政府應繼續回應業界訴求，聽取業界意見，料將加快土地房屋供應的目標，令更多市民的居住環境得以改善。