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    土地房屋供應不足 加快審批是良藥

    06/21/2019 - 10:00

    文章原載《信報財經新聞》2019年6月21日
    撰文: 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、團結香港基金政策倡議經理王雲豪

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    香港土地房屋供應奇缺,病情嚴重,政府固然要對症下藥,採取各種短中長期增加土地的措施;與此同時,亦應落實一些加快土地房屋供應的「止咳藥」措施,紓緩病情。

    發展局其下的「精簡發展管制督導小組」(下稱「督導小組」)於上月底公布第一批精簡發展項目審批安排,預計措施能夠加快發展項目的審批程序,加快興建房屋,為房屋供應問題止止咳。

    避免重複審批

    現時的土地發展審批程序過於繁複,嚴重窒礙增加土地和房屋供應的進度。業界人士曾指出,以往發展項目由熟地到落成只需4至5年,但由於審批程序愈趨繁複的關係,有些發展項目竟要耗時7至10年。其中一個原因是由於審批程序由多個部門把關,不同部門對發展管制有不同標準和定義,對發展項目有不同的要求,申請人須與不同部門交涉,產生不必要的爭議及浪費時間。

    首批精簡審批安排包括建築物高度限制(building height restriction)、綠化上蓋面積(site coverage of greenery)和園境(landscaping)。

    以建築物高度限制為例,新措施下規劃署將統一訂定建築物高度限制的性質和規模,並執行有關要求;綠化上蓋面積會由屋宇署負責審批;而園境方面會按發展個案性質分別由規劃署或地政總署審批。新實施的聯合作業備考會清楚定義發展參數,界定負責審批部門,避免重複審批以縮短流程。

    督導小組在下一階段會簡化其他發展管制範疇,包括地政總署的設計及規劃條文(Design and Disposition clause)的應用、上蓋面積(site coverage)和非建築用地(non-building areas)的定義、統一可持續建築設計指引(Sustainable Building Design Guidelines)內的樓宇後移(building setback)和樓宇間距(building separation)兩部分標準的空間,以及3個部門就總樓面面積(gross floor area)的定義。業界估計若一併落實有關簡化程序,能夠縮短6至9個月審批時間。

    新措施雖令審批流程比以往清晰、快捷和簡單,但業界仍須為不同發展規管向不同部門申請審批。不少業界人士指出,他們首先接觸的政府部門純粹只是「郵箱」,只會收集各政府部門對發展商建築╱發展計劃的意見、查詢和修改要求,再將之直接轉交發展商,過程中不會提供任何協調或幫助。

    因應此問題,團結香港基金曾經建議政府成立「土地發展專員辦事處」,統一辦理所有發展項目的申請,避免申請人遊走不同部門。我們建議「土地發展專員辦事處」負責協調土地發展審批工作,理順不同部門的決定;協調發展項目申請人與政府間的聯絡工作,成為一個對口部門,設立「一條龍」審批程序,讓各部門各司其職,徹底去除不必要的重複審批關卡,提升審批效率。

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    善用資訊科技提升效率

    此外,現時大部分審批程序已設法定審批期限,各部門亦有訂下服務承諾,規定部門在限時內處理申請。然而,部分審批服務表現差強人意,例如地政總署在2017/18年度的服務表現檢討中,有關批准發展圖則方面表現比去年度退步,約半數發展圖則不能達到8星期回覆的服務承諾。

    事實上,無論業界及政府部門均認同審批工作量龐大,要在法定期限內完成審批並不容易,例如遞交屋宇署審閱的圖則動輒數十張圖紙,大型或複雜的項目要成功獲得批則更是困難。部門人手不足,直接影響審批進度,故此增聘人手提升審批效率,實在刻不容緩。

    最後,引入資訊科技會以提升審批效率,也是有效方法,例如屋宇署引進建築訊息模式技術(Building Information Modelling)能夠加快審批圖則,提升工程質素。

    目前各部門管理不同土地房屋資訊庫,可惜有關土地發展資料庫並不互通,須成立跨部門的資料庫系統,融合各部門的土地發展資料,讓政府、社會及業界更容易掌握最新土地運用情況,更有效運用土地資源,配合智慧城市的發展。

    要解決香港土地房屋供應不足的問題,最根本的做法當然是要大幅度增加土地供應。不過除了量之外,效率也是十分重要的。這包括把「生地」變成「熟地」的效率,也包括從「熟地」到真正有房屋落成的效率。團結香港基金樂見督導小組落實簡化審批程序措施,政府應繼續回應業界訴求,聽取業界意見,料將加快土地房屋供應的目標,令更多市民的居住環境得以改善。