交椅洲人工島方案可優化細節

文章原載《文匯報》2022年12月23日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 許雅婷

特區政府公布「明日大嶼」計劃的最新方案，建議1,000公頃的交椅洲人工島由三個島嶼組成，島上的四分之一土地將擔作住宅用途，會興建19萬至21萬個住宅單位，料可容納最多55萬人口，並提供27萬個就業職位。土地供應主宰社會的發展軌跡，但造地是長年累月、來之不易，香港經歷「沙士」的衝擊後剎停造地步伐，而正在進行的洪水橋、古洞北等新發展區要待2030年代才完全落成。因此，政府持續推進交椅洲人工島項目，對香港長遠發展至關重要。人工島的建設有助應付龐大的房屋需求，也為不同產業提供經濟用地，鞏固香港的競爭力。

須有效管控現金流

縱使政府因應市況調整項目的預期成本及賣地收入，但人工島賣地整體收益料仍高於造價，再加上公營房屋及大型康樂設施的社會效益，說明人工島「圍起條數」是「有賺」。只不過前期支出龐大，而賣地收入在後期才能實現，形成了財政壓力，所以如何管理項目的現金流才是重點。就此，當局考慮多個融資選項，包括公私營合作和發債。政府可盡早在研究階段諮詢金融業界，以便利市場基建融資，更可探討將人工島基建項目證券化，引進國際市場的資金。

另外，人工島「由二變三」，代表規劃過程其實有不少彈性。政府應該公布更多資料及情景分析，如建造一個、兩個及三個人工島的造價分別，當局選擇現時方案的考慮原因等等，為公眾討論提供參考資訊。

適度調整交通網絡

除了人工島的土地用途，交通配套的規劃也更清晰。政府提出「港島西至洪水橋鐵路」及「港島西至大嶼山東北連接路」，打造人工島四通八達的交通網絡：北連「北部都會區」及深圳前海、南接港島西及中環，而東面則接駁九龍西。兩組鐵路及道路不但便利島上居民，也為香港開闢全新幹道，直接連接新界西北及市區，從而改善屯馬線及屯門公路長期超負荷的弊病。不過，「港島西至洪水橋鐵路」避開屯門市中心，無法直接服務區內50萬人，也難以配合未來龍鼓灘填海及屯門西的發展，走線可再作商榷。另外，「港島西至大嶼山東北連接路」在人工島的登陸點距離商業核心區A島較遠，未必方便前往商業區的交通，當局應考慮在A島設立隧道出口的可能性。

配合產業發展，交椅洲人工島將會是新一代宜居宜業宜遊的「希望之島」，惟發展過程自2025年年底起長達20年，意味第一批居民及商業投資者在2033年遷入後，直至項目完全落成前，仍需要面對漫長的建造期，當中不確定性甚高。政府應適時公布項目的具體時間表，讓大眾更清楚大型基建及經濟設施何時落成，增加社會及市場對項目的信心。