【跨代基層】何以公屋居民難以向上流動？

撰文：黃妙琴

公共房屋是為了低收入家庭解決住屋問題而設，現時有接近三分之一的港人居於公共租住屋邨，縱然他們的生活得到改善，亦可享受廉租，較易積累財富，但公屋予人的印象始終是基層人士的聚居地，主因是缺乏流動性，反映現行公屋政策有檢討的空間。

問題一：想買的人買不到

1998年租者置其屋計劃（下稱租置計劃）開展，但隨着2005/2006年第六期乙推出後，租置計劃已經終止。根據現行政策，現居於39個租置屋邨的租戶仍可選擇購買其租住單位。然而，39個租置屋邨以外有意置業的公屋租戶只有羨慕的份兒。

部分公屋居民被迫困在公屋租戶的行列之中，即使想做業主也苦無渠道。例如1980年代，劉小姐一家搬入黃大仙竹園南邨，該屋邨沒有被納入租置計劃。劉小姐憶述，「雖然當時租金只是幾百元，但先父眼看隔鄰北邨可供購買『口水流』」，畢竟公屋比居屋便宜一大截，而且能夠在自己熟悉的地區安居置業自然是最好不過。這說明，現行政策的限制剝奪了部分公屋住戶的置業夢。

第二種情况是租置屋邨的住戶縱然有優先購買現居公屋的資格，但中下階層置業需要時間累積財富，現行政策就未有顧及這一點。

這是一個真實個案：王先生6年前搬入黃大仙竹園北邨，他說，「6年前入住時購買價只是30萬左右，現在買要約80萬」。雖然金額較買私樓的首期為少，但育有兩個小孩的他說：「生兒育女和安居置業似乎只能擇其一，而我就選擇了前者。」從事建築業的他大嘆私樓多年來狂升，公屋價位也水漲船高，即使公屋也買不起，只能寄望子女長大有多點積蓄才可考慮置業了。

問題二：想出租的人出租不到

以下故事最能夠說明這一點：曾為製衣工人的陳太，2000年以20多萬元透過租置計劃，購買觀塘彩霞邨一個實用面積約500方呎的公屋單位。自從製衣廠倒閉後，她長期失業，現時靠替兒子照顧孫兒幫補收入。她自稱「唔夠錢開飯」，有意出租一個房間，以租金收入維持生計。

但公屋要在公開市場出租，前提是要補地價。陳太說，現時樓價過高，其單位已飈升至二三百萬元。對於現在補地價動輒過百萬元，她大喊離譜，「高到可以交私樓首期」。這可能就是即使明知未補地價不能出租單位，仍然有人鋌而走險的原因。

據了解，無論想租住，抑或想放租公屋單位都同樣不容易。在屢屢出現「公屋王」的黃大仙鳳德邨，情况就更為嚴重。本身住在該邨的地產代理陳先生表示，其單位的補價折扣率接近七成，有單位更高達82%，即以作價400萬元計，近330萬元需用以支付補地價，業主實際所得只有70萬元。基於業主沒有誘因主動補地價，在二手市場上放租和出售的已補地價公屋盤源極少，除非有財務困難需要急讓。

改善公屋政策 從根本入手

綜上所述，現行公屋政策未能與時並進，公屋租戶難以升格成為業主，而公屋業主因補地價難，無法擁有完整業權，以致資產難以流通及創造財富；可見，公屋住戶確實難以向上流動。有見及此，香港大學經濟學講座教授王于漸為團結香港基金撰寫研究報告時，提出了以下建議：

（1）公共房屋以置業為本

政府可推行「補貼置業計劃」，以後新建成的公共房屋都以「置業」為目標。有能力置業者可購買「補貼出售」單位，未有能力置業者則可繼續租住，日後再買也可以。該計劃的好處是讓未有能力負擔首期和供款的住戶，在若干年後仍可以入住年份的樓價購買單位。長遠來說，能令更多人晉身成為業主。

（2）地價不與市價掛鈎

截至2012年年底，租置計劃單位達12萬個，但已補地價的則只有1300個，佔總數僅1%。針對補地價難的問題，王教授從補地價政策入手，建議在新計劃下的公屋如要出售，業主仍需向政府補回地價連同利息，但地價不會和市價掛鈎。新補地價方法的優點在於地價不會跟着市價攀升，為公屋業主補地價提供更大誘因。

舉例說：一個新建公屋單位市值400萬，政府以市價五折出售，住戶只需200萬就可以「上車」。在現行的補價政策之下，補價金額會隨住單位市值浮動而轉變。王教授則建議，不論單位市值升跌，以後補價金額都鎖定於入住時所欠的200萬。住戶有了清晰、明確的目標，便可更好地規劃自己的財政及其他需要。

按照上述計劃，想置業的公屋居民有望達成置業夢想，想出租的人有望出租。有關補地價的建議，不但解決了業主融資問題，同時有助活化公共房屋的二手市場，加快公屋流轉。補貼置業計劃讓更多市民能成功置業，意味着業主可享受地價升值的好處，從而增加他們及下一代向上流動的機會，減輕跨代貧窮問題。

原文載於2015年11月28日《明報》觀點版，獲作者授權轉載。