美聯黃建業為港樓把脈

由劏房打拚到山頂 籲港青「無夢不發達」

文章原載《信報》2017年9月25日
撰文: 廖美香 團結香港基金執行總編輯

近年部分本地年輕人怨氣頗重，背後涉及不同原因，然而樓價高企肯定是「元兇」之一；老牌地產代理美聯集團（01200）主席黃建業，由年輕時居於有如劏房的超細單位，到後來統領自己的王國，家住數千呎山頂豪宅；40多年職業生涯，見證香港樓市起落變遷，對今天的現象，有他獨到深刻見解。

黃建業認為，本港樓價貴的根源在於土地短缺、供應不足，後生仔女感無力置業，難免心存怨憤，很可能觸發社會運動，「政府應加快覓地，做好基建，令港人安居樂業。」只要樓價回落，年輕一輩對前景重拾希望，人心自會趨向安定。

黃建業近來較少曝光，訪問一開首他便打趣說自己「Out 啦」，謙稱要依賴年輕同事，又語重心長地嘆謂：「做集團主席很辛苦，要熟悉上市規則，幹不好要坐監，所以一定要做到老、學到老。」雖然言談間不無唏噓，日理萬機的他心態卻依然年輕，尤其對風險的警覺性很高，其堅忍及開拓的精神，正是帶領集團業務壯大的關鍵。

年輕雄心創業遇股災

現時人人都談劏房，說面積如何細，環境如何差，「我也是由劏房爬起來的」。黃建業補充：「1973年中學畢業後，考到加拿大的大學，可是家裏沒法負擔，惟有留港打銀行工，又不想與堂兄同住美孚新邨，於是搬出旺角唐樓，同一層住15、16人，一個板間劏房住4伙，我與一位教師分佔上下格碌架床。」

那年頭，在銀行工作絕對安穩，黃建業卻心有不甘，想到同學們不是往美國波士頓，就是赴英國倫敦進修，日後回港身價必大升，自己則輸在起跑線，遂萌生創業念頭，「適逢我所任職的外資銀行調我到美孚分行，我覺得那裏住宅數目多且成交活躍，女友的家人剛巧有個舖位，便搞起地產代理生意來。」

做生意有賺有蝕，創業豈會一帆風順，不久後遇上股災，恒生指數由1973年3月的1700點不斷下挫，至1974年12月跌至僅約150點，這對黃建業猶如當頭棒喝。經一事長一智，到1995年美聯上市，股災這位「老朋友」未幾又造訪，「1997年樓市大跌，杜氏理論（Dow Theory）救了我。」該理論是關於市場走勢的著名技術分析工具，當時美聯預測樓市跌剩三成，黃建業狠狠地把物業割價沽出，保存實力，才令公司不受影響。

房策須配合人口需求

縱橫地產代理界超過40年的他，眼見近年樓價問題已變成社會深層次矛盾，忍不住有感而發：「香港土地需求大，無論內地人來港工作或讀書、港人結婚，甚或離婚……在在都會增加住屋數量；隨着港人累積財富，又要求改善居住質素……土地政策必須跟上需求，否則應付不了，社會是埋藏着不滿。」情況就如早年美聯員工只得200人，如今已增至9000多，「若會計部人手不變的話，日常工作處理不來，就會爆發積怨。」

眾所周知，香港樓價高昂，是全球最難負擔城市，面積細小、被稱「納米樓」的新界私人住宅，也要300多萬元；黃建業認為，本港彈丸之地，作為全球一線城市，樓價貴屬正常，「二三十年前香港人窮，經過幾十年拚搏，現在富裕起來，對生活質素要求高，喜歡住較大空間。」加上現時每年離婚個案約達兩萬宗，夫妻其中一方要另覓居所，而外國駐港辦事處數目不斷上升、內地人才來港，都對住屋產生剛性需求。

社會發展快速，當局的住屋政策須與時並進，「上世紀八十年代，外地人買6000方呎大宅非常罕有，即使到了1998至2002年，大單位也很難賣出，現在香港作為國際金融中心，對大單位及獨立屋有需求。」

除了天價豪宅，另一市場需求是「迷你單位」，「這是入門版，將價就貨，可以讓市民先上車。」黃建業說香港經濟繁榮，政府卻沒關顧好房屋需求，導致換樓市場冰封。「一個健康的樓市是：結婚、生仔、細屋換大屋，有個安樂窩。」他表示，市民願意換樓是好事，說明對香港有信心，惟如今買樓風氣是靠父幹，等於超前買樓。

搬屋28次 換樓達人

有一子兩女的黃建業，其中一名女兒已婚，他與兩子女同住山頂3000多方呎大宅；講到換樓，他堪稱達人，因曾搬屋28次之多，淺水灣兩次、 山頂兩次，以為他搬上癮，身旁的美聯首席分析師劉嘉輝即補充：「黃生是因應哪區分行多，就搬到哪裏，可以更了解不同分區的市場脈搏。」原來這也是工作上需要。

「無夢不發達」，他特別寄語年輕人，要有理想、 刻苦耐勞，又認為既然香港樓價奇高，可考慮到大灣區投資買樓，「美國人到華爾街上班，都是花個多小時車程；待交通及過境措施改善，港人到內地居住，跨境上班只花半小時。」他續說：「我們做生意的，亦試圖在那裏（大灣區）抓緊機會，怎麼香港年輕人如此排外？不去捕捉，那便令自己錯失機會。」

時下年輕人喜歡「轉工又轉工」，黃建業則奉行「投資又投資」，過去每當有錢便買樓收租，建議後生仔女應先努力奮鬥，提升工作能力，學習股、樓知識，才能生財有道，「投資學問多：供求、利率、風險、貨幣、心理因素、管理作風……實踐時不要敗給市場。」因他相信，知識總能改變人生。

短期農地建屋 長遠填海增土儲   

土地不足問題困擾港府多年，黃建業建議，新一屆管治班子可透過短、中、長期策略，多管齊下增加土地供應。

他指出，現時大型發展商如長實（01113）、恒地（00012）、新地（00016）和新世界（00017）等，都收購了不少農地，總計逾億方呎，假設只發展當中30%，便可提供約12萬個面積500多方呎單位，相當於11個沙田第一城的規模，短期可紓緩燃眉之急，「港島、九龍已沒什麼土地起樓，新界農地可改作住宅用途，政府宜加快審批程序，盡快取得土地供應。」

可考慮調整辣招

黃建業解釋，收回棕地涉及的利益爭議多，利用濕地或郊野公園，環保團體又有意見，若能加快利用農地興建住宅，便可達致三贏：政府有地建屋、市民獲居住空間、發展商釋放農地價值，「單靠發展商自行收購農地規劃建屋，可能要搞上20年，由農地轉住宅用地要補地價，今年政府加快了一些，仍略嫌不足，因官僚（主義）依然在。」

至於中期策略，他認為可考慮調整樓市辣招， 「現在是需求與供應錯配。梁振英在任時推辣招管控樓價，有些政策如徵稅限制境外人買樓是對的， 可是另有些細節則不對勁，顯得落錯藥。」現時部分辣招，包括換樓時限太緊迫（半年），容易陷於繳付雙重印花稅風險，令業主不願釋出單位，形成二手市場缺乏盤源，供應不足致樓價節節向上。

他提議政府不要鎖死本港120萬戶二手物業供應，須檢討現行辣招的一些細節，諸如住宅可以九成按揭（包括二按）的規定，研究可不可以由400萬元以下提升到600萬至700萬元的單位，首置市民能否獲更高按揭成數及減付印花稅等，尤其把年輕人買樓政策略為放寬，讓他們抱有向上流希望。

然而，要真正解決問題，長遠仍得靠填海增加土地儲備。對於團結香港基金建議以土儲調節市場，黃建業認同這看法，「市區擠迫，或可利用離島如蒲台島作發展；填海最好，把所得土地作儲備。」

他又說可參考新加坡做法，填好的土地不賣， 當房屋供應不足、樓價急升，便增推土地建樓；若樓市逆轉，則可減少推出。「整個葵涌、沙田第一城等，都是填海而來，將軍澳也是，這些填海地一度閒置曬太陽。」星洲過去10年填海2000公頃，相等於四分一個港島，深圳亦填了5000公頃，約三分二個港島，相反，本港只有不足100公頃，差異顯而易見。

自回歸以來，前三屆特區政府都屢被質疑調控樓市不力，黃建業卻為其平反，認為全部都有努力，只是調節欠理想，像董建華提出每年8.5萬伙供應量，可是遇上1997年後經濟倒退，樓價狂跌，當時就應把供應目標調低，惜政策不配合。

 

憂政策錯誤 盼做好調控

到了曾蔭權掌政，2002年時任房屋及規劃地政局局長孫明揚提出「孫九招」，暫停賣地及停建居屋，冀令樓價止瀉回穩，政策變通有成效，惟正因當年的種種措施，以致到梁振英上台後「麵粉」及「麵包」供應少，「煲呔曾」變相「食死貓」。

訪問黃建業，當然不能不問他對樓市展望，「現在處於超高水平，我看跌機會大過升；我最擔心的是，樓市下跌，政府一再採取錯誤政策。」他希望林鄭班子在政策上做好調控措施，「不是樓價跌便能解決港人住屋問題，若出現跌勢，人們是不會去買樓的。」他指出，市道一旦掉頭回落，政府應減辣，而不是任其暴跌，「樓價不應暴升暴跌，即使跌，宜拾級而下，分攤死亡風險；一下子直落，受傷人多。」

黃建業舉例，1967年暴動時期，一個住宅可以由13萬元跌到4萬元；1973年股災樓市也跌，卻沒「人踩人」；幸好1975年後工業起飛，港人具奮鬥精神，發展策略亦佳，很快回復好勢頭；1997年那次傷害較大，下挫約70%；如今港人防守力雖較1997年為強，但因市底不同，如果再跌，料調整幅度不會很大。
        

個人資料：
姓名：黃建業 (Mr. Wong Kin Yip)
年齡：67
首次創業：1973年於美孚新邨開設首間美聯物業
曾任公職：    
•  前深圳市全國政協委員會委員
•  前香港地產代理監管局成員
•  前香港特別行政區政府中央政策組非全職顧問
愛好：行山、乒乓球、網球、壁球、哥爾夫球、滑水、風帆、滑雪
成功座右銘：    
1.  天道酬勤 地道酬善 商道酬信 業道酬精
2.  自強不息，終身學習，智識改變人生
3.  堅毅不拔精神乃智慧之本