拆解香港土地「痛症」癥結

文章原載《信報財經新聞》2018年3月14日
撰文: 潘國城 前規劃署署長

目前香港面對的三大土地「痛症」分別為：土地不足、舊樓重建、住房單位短缺。曾參與土地項目規劃多年，本人認為，若能以填海造地增加長遠土地供應，以及考慮重建市區舊樓，發展作公共房屋用途，雙管齊下，將有助紓緩土地「痛症」的壓力。

重建市區舊樓 興建公共房屋

香港不少市區樓宇樓齡偏高，政府正面對重建樓宇的挑戰。我認為，若能重建市區舊樓發展公共房屋用途，不失為緩和約30萬人輪候公屋排長龍的方法之一。根據《2030+》數據顯示，至2046年，香港樓齡為70年或以上的私人住宅單位將達32.6萬個，約相當於2015年同齡單位數量的300倍；當中私人舊樓的單位大多集中在市區，例如油尖旺到2046年將有超過6萬個樓齡逾70年的私人單位。

港府的《收回土地條例》列明公共房屋為公眾用途，若能把相關的舊樓收回，並重建作公共房屋，並仿效居者有其屋計劃，相信長遠可解決舊樓重建問題，同時亦能紓緩土地不足及住房單位短缺之困。

與此同時，填海造地也是解決土地供應的長遠有效措施。例如東大嶼山的規劃建議，對香港的發展有莫大裨益，但卻未見政府有積極回應。事實上，自2000年代，香港已近20年沒有作大規模的填海計劃，相比以前興建新市鎮的移山填海大型工程，香港可以說是停滯不前。

反觀鄰近地區，例如曾與香港同為亞洲四小龍的新加坡、鄰近的澳門，甚至是一河之隔的深圳，她們的填海規劃都比本港全面。過去30多年間，新加坡填海而成的土地增加了16%，並繼續積極地進行填海計劃，而澳門則大幅增加了27%；反之同樣面對土地短缺問題而填海經驗豐富的香港，過去十多年填海造地的規劃近乎處於停頓狀態。

土地供應短缺也有礙經濟發展，以物流業為例，礙於發展空間有限，港口硬件不足及過時，在情況未見改善下，近年香港貨櫃碼頭的排名持續下滑，已從全球最繁忙貨櫃港的第一位跌至第五位，貿易及物流業佔香港本地生產總值縮少，令人憂慮香港昔日的優勢將江河日下，影響相關的70多萬從業員生計。

增加物流設施 配合巨輪需要

最新出版的《當遙遠沒有距離》反映香港貨櫃業正在不斷努力，把一個運作多年的舊碼頭，把原有機械操作裝置成遙距操作。然而，香港若要提升物流業的領導地位，須興建全新現代化、自動化的海運設施，以配合現今巨型貨輪的需要。

再說，由於現時葵青貨櫃碼頭難以擴建，我認為把貨櫃碼頭搬走，騰空這塊被喻為「市區最後一塊大型靚地」，作住宅用途；而新碼頭的興建，則作長遠的策略性規劃，以帶動香港整體經濟的發展。

釋出市區靚地 適度拓展大嶼山

重置葵青貨櫃碼頭的另一好處，是可釋出位於市區中心的大量用地，以應付香港的發展需要。這塊用地可發展成至少相等於7個太古城或25個海怡半島的新社區，足以容納超過20萬人口，若配合完善的交通網絡，該地無疑是發展商住設施的上佳地點。

適度發展大嶼山也能善用珍貴的土地資源，以助解決香港土地不足的問題。至於在整體規劃布局方面，根據大嶼山發展建議，經濟及房屋發展將集中在大嶼山北部走廊，而大嶼山南部和中部則推廣為宜樂宜遊的目的地。

本人認為，大嶼山發展可參考港島的發展模式，在大嶼山北部作較高密度的發展，在南部則作適度的低密度發展，善用珍貴的土地資源；而未來發展除了須盡量保留南大嶼休閒的特色，也可考慮在適當地點發展低密度住宅，令大嶼山整體成為宜居、宜遊和宜樂的地區。

此外，香港境內山多平地少，若想增加用地，把住宅項目周邊斜坡納入發展範圍也是可行之途。根據《2030+》數據顯示，香港土地面積1106平方公里，海域面積1649平方公里，當中約20%的土地為陡峭的斜坡。

事實上，把斜坡用作低密度發展有先例，例如香港大學便是建於斜坡地段上，若政府可考慮相關方案，可減少與其他住宅區「爭地」，長遠有助紓緩土地短缺之困。